بازار خرید و فروش مسکن در حالی وارد رکود عمیقی شده که بررسی‌ها نشان می‌دهد، قیمت اجاره خانه در سطح کشور نسبت به سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته و همپای تورم رشد کرده است. این در حالی است که مبالغ پیشنهادی برای اجاره‌بها در بسیاری از موارد از سطح درآمد خانوارها بیشتر است و همین موضوع فشار زندگی و معیشتی را برای مستاجران، به‌ویژه مستاجران کارگر، دوچندان کرده است.
قانون نیز مالکان را موظف به رعایت سقف افرایش ۲۵ درصدی اجاره خانه کرده است. با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد، این قانون عملا رعایت نمی‌شود و میزان افزایش اجاره‌بها در سطح کشور، به‌ویژه پایتخت بسیار بیشتر است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که متوسط تورم سالانه اجاره‌بها در سطح کشور ۳۷.۷ درصد بوده که اختلاف قابل توجهی با سقف تعیینی از سوی قانون دارد.
در این میان، این پرسش مطرح می‌شود که میانگین اجاره خانه در تهران چقدر است و چه میزان از درآمد کارگران صرف اجاره‌بها می‌شود. علیرضا نثاری، رئیس کمیته مسکن کمیسیون عمران، به توضیح مسائل مختلفی نظیر، میانگین قیمت اجاره‌بها در پایتخت، سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره خانه و حقوق قانونی مستاجران در قبال این سقف پرداخته است.
میانگین اجاره خانه در منطقه یک تهران ۲۰۰ میلیون تومان است
عضو کمیسیون عمران مجلس درباره میانگین اجاره خانه در تهران بیان کرد: «اگر شمال تهران، به‌طور مثال منطقه یک۱ را در نظر بگیریم، اجاره ماهانه بدون پول پیش به‌طور میانگین حدود ۲۰۰ میلیون تومان است. حالا اگر منطقه ۲۲ را محاسبه کنیم، میانگین ماهانه حدود ۱۰ میلیون تومان می‌شود. در مجموع، میانگین اجاره خانه در تهران حدود ۱۰۵ میلیون تومان است.»
نثاری درباره سهم حقوق کارگران که صرف پرداخت اجاره‌بها می‌شود، توضیح داد: «این رقم تقریبا هشت برابر حقوق پایه یک کارگر محسوب می‌شود. بنابراین نمی‌توانیم دقیقا مشخص کنیم که چند درصد از حقوق یک کارگر در تهران، صرف اجاره‌بها می‌شود.»
اجاره‌نشینی به اندازه مالکیت مسکن سخت شده است!
این نماینده مجلس افزود: «البته این نسبت در اقصی‌نقاط کشور متفاوت است. به‌طور مثال، در شهرستان نهاوند اگر حقوق یک کارگر فرضا حدود ۱۵ میلیون تومان باشد، با اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومان می‌تواند خانه مناسبی تهیه کند؛ یعنی حدود ۷۵ از حقوق این کارگر صرف اجاره می‌شود. اما در تهران، شرایط برای کارگران بسیار دشوارتر است. متاسفانه به دلیل ضعف در بخش ساخت، اجاره‌نشینی به تدریج به اندازه مالکیت سخت شده است.»
۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد
رئیس کمیته مسکن کمیسیون عمران بیان کرد: «اگر سامانه املاک و اسکان تکمیل شود، بخش زیادی از مشکل برطرف خواهد شد. زیرا در کشور نزدیک به دو میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که ساخته شده اما بلااستفاده مانده است.»
او در ادامه تاکید کرد: «اگر این واحدها وارد مدار استفاده و مصرف شوند، هم نیاز به ساخت‌وساز جدید کاهش پیدا می‌کند و هم عرضه به بازار افزایش می‌یابد و در نتیجه قیمت‌ها به شکل محسوسی شکسته خواهد شد.»
مالکان سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره خانه را رعایت نمی‌کنند
نثاری در پاسخ به این سوال که آیا افزایش اجاره‌بها صرفا وابسته به کمبود خانه مربوط است، پاسخ داد: «خیر. وقتی به مشاوران املاک یا سایت‌های مرتبط مراجعه می‌کنیم، انواع و اقسام واحدها وجود دارد. مشکل اصلی این است که مالکان سقف قانونی افزایش ۲۵ درصدی اجاره را رعایت نمی‌کنند.»
او اضافه کرد: «علت اصلی این موضوع، ناآگاهی مستاجر از حقوق قانونی خود است. قانون به مستاجر این اختیار را داده که در برابر افزایش بیش از سقف مقاومت کند و واحد را تخلیه نکند، حتی در صورت فشار مالک، مستاجر می‌توانی با استناد بر قانون اقدام کند.»
مستاجران از حقوق قانونی خود آگاه نیستند
عضو کمیسیون عمران درباره قراردادهای قولنامه‌ای توضیح داد: «یک قرارداد ممکن است در دفتر اسناد یا در بنگاه املاک ثبت شود. اما مساله اصلی اینجاست که مالک و مستاجر هنگامی که توافق می‌کنند و قراردادی به شکل متفاوت می‌نویسند، چگونه مستاجر می‌خواهد از حق خود دفاع کند؟»
نثاری درباره میزان رعایت سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها اظهار کرد: «فرض کنید یک مستاجر در تهران قراردادی تنظیم می‌کند؛ مثلا یک میلیارد تومان رهن با اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومان برای اجاره یک واحد پرداخت می‌کند. سال آینده این قرارداد نهایتا باید به یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۲.۵ میلیون تومانی برسد. بیش از این افزایش، قانونی نیست.»
او یادآور شد: «حالا ممکن است مالک همان مبلغ اولیه را بخواهد و به مبلغ اجاره اضافه نکند، یا ۱۰ درصد، ۲۰ درصد و حتی بیشتر طلب کند. اما اگر مالک درخواست بیشتری از سقف ۲۵ درصدی داشت، از نظر قانونی، مستاجر حق دارد خانه را تخلیه نکند و بگوید نهایتا همان یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان رهن با اجاره ماهانه ۱۲.۵ میلیون تومان را می‌پردازم و بیشتر از آن نمی‌دهم.»
رئیس کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس افزود: «در چنین شرایطی، اگر موضوع به مرجع قضایی برسد، حق با مستاجر است. با این حال، علت اینکه در عمل چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد، این است که مستاجران نخست، از حقوق قانونی خود آگاه نیستند و دوم اینکه تمایل پیگیری این مسائل را ندارند. بنابراین مشکل بیشتر ریشه اجتماعی دارد، زیرا مقررات مشخصی برای حمایت از مستاجران تعریف شده است.»
افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به نفع مشاوران املاک نیست
نثاری درباره سهم مشاوران املاک در افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن اظهار داشت: «در خصوص نقش مشاوران املاک نیز باید گفت این موضوع نسبی است؛ ممکن است در یک منطقه چنین وضعی وجود داشته باشد و در منطقه‌ای دیگر نه. اما به عقیده من، مشاوران املاک بابت تنظیم قرارداد حق‌الزحمه می‌گیرند.»
او اضافه کرد: «شما حساب کنید، اگر شرایط واگذاری رهن و اجاره بیشتر باشد و یک بنگاه در روز پنج قرارداد ببندد، حتی اگر برای هر قرارداد یک میلیون تومان دریافت کند، بهتر است تا اینکه فقط یک قرارداد ببندد و سه میلیون تومان دریافت کند. بنابراین برای مشاوران، افزایش قیمت مساله چندان مهمی نیست و آنها لزوما به دنبال ایجاد موج افزایش قیمت نیستند.»
نثاری ادامه داد: «عمدتا هم افزایش قیمت، چه در اجاره‌بها و چه در خرید و فروش، به رکود سنگین منجر می‌شود؛ رکودی که همین حالا هم شاهد آن هستیم. اگر به دفاتر مشاوران املاک مراجعه کنید، واحدهای زیادی برای عرضه وجود دارد اما به دلیل قیمت‌های سنگین، قراردادها به سرانجام نمی‌رسند.»
عضو کمیسیون عمران در پایان بیان کرد: «در این میان، هم ملک مالک روی دستش باقی می‌ماند و هم مشاور املاک از عقد قرارداد محروم می‌شود. بنابراین، اگر همه این شرایط مقداری تنظیم شود، قطعا همه مردم وضعیت بهتری را تجربه خواهند کرد.»
تعداد خانه های خالی در ایران مشخص شد
نظر شما