شهرداری‌ها بر اساس مصوبه تازه هیات‌دولت که به استناد تکلیف قانون برنامه هفتم تدوین و ابلاغ شده، از صدور پروانه ساختمانی برای افرادی که در بازار ساخت‌وساز به «بسازوبفروش» معروف هستند، منع شدند.
بسازوبفروش‌ها آن دسته از فعالان ساختمانی هستند که به صورت حقیقی –بدون ثبت شرکت ساختمانی- و بدون داشتن پروانه اشتغال به کار مهندسی، ساخت‌وساز انجام می‌دهند. این گروه از تولیدکنندگان مسکن و ساختمان که از نگاه قانون مادر بخش ساختمان، یعنی قانون نظام مهندسی ساختمان، «سازنده غیررسمی و فاقد صلاحیت» محسوب می‌شوند، اتفاقا سهم و حضور بسیار بالایی در بازار عرضه مسکن در شهرها به‌ویژه در تهران دارند.
علت این مدل ساخت‌وساز، رفتار تزئینی وزارت مسکن وقت و وزارت راه‌وشهرسازی کنونی با قانون نظام مهندسی ساختمان، از سال ۷۴ تاکنون است؛ این قانون «مبنای نظارت عالیه بر بازار ساخت‌وساز» است اما طی ۳۰ سال گذشته، مفاد کلیدی آن از جمله «ممنوعیت ساختمان‌سازی توسط افراد فاقد صلاحیت ساخت» توسط وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مجری همین قانون رعایت نشد و نتیجه آن شد که افراد فاقد تخصص و صلاحیت فنی و مهندسی، در نقش سازنده یا معمار، وارد بازار ساختمان‌سازی شده و نبض تولید مسکن و ساختمان را به دست بگیرند.
واحد مسکونی، گران‌ترین کالای مصرفی خانوار و از آن مهم‌تر، «سرپناه» افراد است و حق بدیهی شهروندان است که آنچه را تحت عنوان «خانه» از سازنده خریداری می‌کنند، «دارای کیفیت، ایمنی و خدمات سکونتی استاندارد و مطابق قوانین و مقررات ملی ساختمان» باشد. این مهم اما در عمده ساختمان‌های مسکونی موجود، «عنصر غایب» به حساب می‌آید.
واحدهای مسکونی، بدون «تضمین کیفیت ساخت» و «تعهد بلندمدت سازنده در مقابل بهره‌برداران از بابت اشکالات و ایرادات و نواقص احتمالی آشکار یا پنهان موجود در ساختمان»، فروخته می‌شود و از فردای بهره‌برداری، هر نوع خسارت ساکنان و استفاده‌کنندگان از محل «ضعف یا نقص در ساختمان»، مستقیم به خود آن‌ها تحمیل می‌شود. اکنون با مصوبه یکم تیرماه هیات دولت، قرار است «اصلاحاتی در نظام ساخت‌وساز و بازار ساختمان‌سازی» رخ دهد.
بسازوبفروش‌ها کنار گذاشته می‌شوند؟
هیات دولت ابتدای تابستان آیین‌نامه‌ای برای اجرای ماده ۵۵ قانون برنامه هفتم، تصویب کرد؛ این ماده قانونی، «صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان» برای کلیه ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی جدید از همان مرحله صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تا مرحله آخر یعنی پایان‌کار را برای «عوامل ساخت و شهرداری‌ها»، به عنوان تکلیف اجباری، تعیین کرده است. اما «شناسنامه فنی-ملکی ساختمان» چیست و چرا این مصوبه را باید به «اصلاحات اساسی در نظام بازار ساخت‌وساز» تعبیر کرد؟
شناسنامه فنی-ملکی ساختمان، بر اساس آنچه در قانون نظام مهندسی ساختمان و همچنین در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان تعریف شده، «سندی است حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان که توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان هر استان صادر می‌شود. در این سند، اطلاعات مربوط به مالک، سازنده، کاربری زمین و ساختمان، مفاد پروانه شهرداری و همچنین اطلاعات کیفی و فنی مصالح‌ساختمانی به کار رفته در تمام اجزای ساختمان به اضافه نقشه‌های تاسیسات ساختمان و در نهایت، ریز اطلاعات مرحله به مرحله احداث کل سازه درج می‌شود.»
شناسنامه فنی ساختمان را می‌توان به «دفترچه خودرو» تشبیه کرد؛ سندی که یک خریدار واحد مسکونی یا بهره‌بردار آن می‌تواند با رویت محتوای سند، از زیر و بم ساختمانی که در حال استفاده آن است، اطلاع پیدا کند و کیفیت و مشخصات بخش‌هایی از سازه که از چشم پنهان است اما نقش اساسی در تامین امنیت و ایمنی او را دارد، تشخیص دهد. این سند، دست‌کم به دو دلیل، «کیفیت سرویس‌دهی ساختمان به ساکنین» را از طرف سازنده برای ساکنان، تضمین می‌کنند و نوعی «بازدارندگی» در برابر «ساختمان‌سازی‌های گتره‌ای» ایجاد می‌کند.
دلیل اول، «پیش‌شرط صدور شناسنامه فنی-ملکی ساختمان» درج شده در قانون نظام مهندسی ساختمان است که بر اساس آن، اولا این سند فقط برای ساختمان‌هایی صادر می‌شود که سازنده آن، «دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی» است و دوما، صدور این سند منوط است به «بیمه کیفیت ساختمان توسط شرکت‌های بیمه.»
دلیل دوم نیز ضمانتی است که سازنده به واسطه درج مشخصات کیفی و کمی ساختمان در داخل شناسنامه فنی، به دستگاه‌های اجراکننده قانون و بهره‌بردار ساختمان ارائه می‌کند به‌طوری که «خلاف مستندات شناسنامه فنی-ملکی» می‌تواند عواقب حقوقی، قضایی و اقتصادی برای سازنده به همراه داشته باشد.
مطابق بند ۲-۴ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، ساخت‌وسازها باید توسط «مجری ساختمان» انجام شود؛ مجری فردی است که پروانه اشتغال به کار برای اجرای عملیات ساختمانی دارد. این پروانه توسط وزارت راه‌وشهرسازی صادر می‌شود. «مجری ساختمان» بر این اساس باید با مالک یک زمین یا مالکان ساختمان کلنگی یا فرد سرمایه‌گذار ساختمانی که منابع مالی را تامین می‌کند، قرارداد منعقد کند و به نمایندگی از آن‌ها، طرف حساب شهرداری برای دریافت پروانه ساختمانی و سپس طرف حساب سازمان نظام مهندسی برای دریافت شناسنامه فنی شود و کار ساخت را جلو ببرد. «مجری ساختمان» می‌تواند شرکت‌های ساختمانی به عنوان اشخاص حقوقی یا دفاتر مهندسی، انبوه‌ساز و همچنین افراد دارنده مجوز صلاحیت ساخت از وزارت راه و شهرسازی باشد.
به این ترتیب شناسنامه فنی ساختمان، یک سند در کنار سند محضری ملک، مطابق قانون، هنگام فروش واحد مسکونی، به خریدار یا مالک جدید تحویل داده می‌شود. آنچه در قانون و مصوبه هیات دولت آمده، اگرچه مطالبه شهروندان و همچنین سازنده‌های رسمی و دارای صلاحیت بوده و هست، اما یک تجربه تلخ در دهه ۸۰ برای اجرای همین تکلیف مربوط به شناسنامه فنی از یکسو و شرایط فعلی اقتصاد مسکن و ساختمان از سوی دیگر، «احتمال به سرانجام رسیدن» آن را خیلی بالا نشان نمی‌دهد.
سال ۸۶، وزارت مسکن وقت، اجرای شناسنامه فنی ساختمان را به عنوان پایلوت در تهران، کلید زد. اجرایی شدن این تکلیف قانونی اما ۳ سال طول کشید و در نهایت، آبان ۸۹ در حالی که تنها چند روز از ابلاغ آن به شهرداری تهران گذشته بود، شهردار وقت «اجرای شناسنامه فنی ساختمان» در پایتخت را تعلیق کرد. آن زمان، برخی اعضای شورای شهر گزارشی تهیه کرده بودند مبنی بر اینکه «صدور شناسنامه فنی باعث پیچیده شدن کار برای سازنده‌ها و بروز نارضایتی شده است.»
از آن زمان تاکنون، هیچ وقت عزمی برای این اقدام شکل نگرفت. بررسی‌ها در حال حاضر درباره «سرنوشت بازار ساخت مسکن» با فاکتور تکلیف صدور شناسنامه فنی ساختمان، دو سناریو را نشان می‌دهد. در سناریوی اول، احتمال تکرار تجربه دهه ۸۰ وجود دارد. وزن بالای سازنده‌های فاقد صلاحیت فنی و مهندسی در بازار و همچنین وابستگی درآمدی شهرداری به «حاضر ماندن اقلیت سازنده‌ها در بازار رکودزده فعلی»، دو عامل شکل دهنده این سناریو هستند.
طی سال‌های اخیر، تورم بالای تولید مسکن و نبود قدرت خرید، رکود سریالی گسترده‌ای در بازار ساخت‌وساز به وجود آورده است. منع صدور پروانه برای هر فردی که «مجری ساختمان» نیست، یعنی ریزش اساسی سازنده‌ها در بازار و این چون بودجه شهرداری تهران و سایر شهرهای بزرگ را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، احتمال دارد اجرای مصوبه جدید به سرنوشت سایر قوانین و مقررات در بخش مسکن و ساختمان از جمله مثلا قانون پیش‌فروش دچار شود.
با این حال، کارشناسان حوزه ساختمان درباره این سناریو، «میزان جدیت دولت و دستگاه‌های مجری مفاد بخش مسکن در قانون برنامه هفتم» را فاکتور تعیین‌کننده می‌دانند. شهرداری‌ها تحت نظارت وزارت کشور و وزارت راه و شهرسازی هستند و هر نوع «تخلف از اجرای قوانین ساخت‌وساز» از سوی عاملان صدور پروانه ساختمانی می‌تواند محل پرسش و پیگیری این دو وزارتخانه قرار بگیرد.
کارشناسان همچنین پیش‌بینی می‌کنند ممنوعیت کار بسازوبفروش‌ها ممکن است تغییراتی در هزینه ساخت‌وساز به وجود آورد. از یک طرف، ورود گسترده حقوقی‌های به این بازار به دلیل مزیت صرفه در مقیاس، برخی هزینه‌های ساختمان‌سازی را کاهش می‌دهد به این دلیل که معمولا شرکت‌های ساختمانی، با ظرفیت بالاتری نسبت به یک بسازوبفروش که معمولا یک پروژه ساختمانی را در دست می‌گیرد، کار می‌کنند و همین باعث خرید عمده مصالح‌ساختمانی و اجرای مدل‌های تامین مالی کم‌هزینه نسبت به سازنده‌های فاقد صلاحیت فنی خواهد شد.
اما از طرف دیگر، فاکتوری تحت عنوان «هزینه مدیریت اجرا» وجود دارد که گفته می‌شود رقم آن حدود ۱۰درصد کل هزینه ساخت‌وساز است؛ وقتی مالک زمین خودش اجازه ساخت‌وساز نداشته باشد و آن را باید به سازنده دارای صلاحیت واگذار کند، این رقم به قیمت تمام‌شده افزوده می‌شود. اما در سناریوی دوم که مطلوب حقوقی‌های بازار ساخت‌وساز و همچنین مهندسان ساختمانی است، احتمال حذف و جایگزینی سازنده‌ها در این بازار وجود دارد.
در این صورت، از آنجا که گروه جدید ساختمان‌ساز که از نگاه قانون، «مجری ساختمان» محسوب می‌شود، باید برای امضای مسوولیت‌آور سند شناسنامه فنی ساختمان، یکسری ضوابط و اصول کیفی و ایمنی از جمله «ارتقای کیفیت ساخت در حد مورد قبول شرکت‌های بیمه کیفیت ساختمان» را رعایت و اعمال کند، پروژه ساختمانی را احتمالا در مسیری پیش خواهد برد که «آرزوی خریداران واحد مسکونی» یعنی «دریافت برگه گارانتی ساختمان از سازنده» سرانجام محقق شود.
بیمه ۳ تا ۱۰ساله ساختمان مسکونی
بر اساس ماده ۷ قانون نظام مهندسی ساختمان، سازنده ساختمان برای صدور شناسنامه فنی ساختمان و امضای آن در پایان مراحل ساخت، باید ۵ جزء اصلی ساختمان را بیمه تضمین کیفیت کند. بر این اساس، قسمت‌های اسکلت و پی ساختمان باید حداقل ۱۰ سال بیمه شود، بخش‌های عایق رطوبتی ساختمان باید حداقل ۵ سال، نمای ساختمان حداقل ۵ سال و همچنین تاسیسات برقی و تجهیزات مکانیکی و آسانسور نیز حداقل ۳ سال بیمه شود. طبق همین قانون و همچنین مصوبه اخیر هیات دولت، شهرداری‌ها مکلفند از صدور پایان‌کار برای ساختمان‌های فاقد شناسنامه فنی ساختمان خودداری کنند. همچنین بیمه مرکزی نیز باید شرکت‌های بیمه‌گر مرتبط با صنعت ساختمان را ملزم کند عملیات بیمه تضمین کیفیت ساختمان و بیمه مسوولیت حرفه‌ای مجری ساختمان را به سرانجام برسانند.
پایان کار بسازوبفروش ها؟
نظر شما