دماسنج داخلی بازار مسکن از سطح «به‌شدت قرمز» سال گذشته به حالت «آبی» تغییر رنگ داده است. نسبت P به R یا همان قیمت به اجاره براساس سنجش جدید شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» در حال حاضر زیر خط «میانگین تاریخی» قرار گرفته است. راز عدد جدید این دماسنج -۱۸.۶- شناسایی شده است.

با وجود ادامه روند حاکم‌بودن زمستان بر بازار قیمت و اجاره مسکن تا ابتدای بهمن، دماسنج مسکن با تغییر رنگ از وضعیت قرمز به آبی همراه بوده است. راز این تغییر رنگ را باید در ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌جاری از یک طرف و تداوم رشد اجاره بها از سوی دیگر جست‌و‌جو کرد که باعث پایین آمدن دماسنج مسکن در ابتدای بهمن شده است.

صحنه بازار معاملات اجاره مسکن در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه تهران در ابتدای بهمن ماه حاکی از رشد ۵ درصدی ماهانه میزان اجاره بها در مقایسه با ابتدای دی ماه است. با توجه به عدم‌ارائه آمار‌های رسمی از سوی مرکز آمار، در حال حاضر تنها راه سنجش بازار اجاره بها شاخص سنجش اجاره بها بر اساس فایل‌های ارائه‌شده به بازار و روایت‌های واسطه‌های ملکی است.

بنابراین، شاخص اجاره مسکن یا همان «میانگین اجاره بهای پیشنهادی» نشان می‌دهد، نبض بازار معاملات اجاره مسکن تهران در ابتدای بهمن به ۴۰۸‌هزار تومان در مترمربع رسید و «اجاره بهای پیشنهادی» در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در حدود ۴۹۴ میلیون تومان پول پیش و ۱۸.۵ میلیون تومان اجاره بهای ماهانه برای واحد‌های مسکونی میان‌متراژ با میانگین ۸۱.۹ مترمربع با میانگین سن بنای ۷.۲ سال بوده است.

فایل‌های ارائه شده در بازار اجاره نشان می‌دهد نبض اجاره بها بر اساس ارقام پیشنهادی موجر‌ها در ابتدای بهمن در مقایسه با ابتدای دی روند افزایشی داشته و با تورم ۵ درصدی همراه بوده است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بازار اجاره همچنان زمستانی باقی ماند و نه‌تنها با کاهش تقاضا همراه بوده، بلکه از سمت عرضه نیز رکود فایل قابل مشاهده است. این کاهش فایل اجاره آپارتمان نسبت به سال قبل را می‌توان ناشی از «افت خرید سرمایه‌ای» دانست.

اگر چه به گفته واسطه‌های بازار ملک در فصول پاییز و زمستان نقل و انتقال به حداقل می‌رسد، اما باتوجه به نزدیک شدن به عید، در واقع باید تحرکی در معاملات اجاره در بازار ایجاد شود، اما در حال حاضر و در واپسین روز‌های بهمن نیز همچنان بازار اجاره سرد و در وضعیت رکودی قرار دارد. با این حال به‌رغم عدم‌رغبت مستاجران به «جابه‌جایی» و ترجیح آنها به «تمدید»، میزان «اجاره بهای پیشنهادی» در فاصله ابتدای دی تا ابتدای بهمن، افزایش چشمگیری پیدا کرده است.

هر چند برخی واسطه‌های این بازار در تحلیل شرایط می‌گویند، هزینه اجاره آپارتمان در قرارداد‌هایی که تنظیم می‌کنند، افزایش محسوسی نداشته است. این می‌تواند به معنای آن باشد که در فاصله تبدیل «اجاره بهای مدنظر موجر» به «اجاره بهای قطعی در قرارداد»، احتمالا به‌خاطر نبود تقاضای جابه‌جایی از سمت مستاجرها، موجر مجبور به نرمش می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد، میزان رشد نقطه‌ای اجاره بها در شمال پایتخت تا حدود ۳ برابر بیشتر از مناطق متوسط و میانی بوده است.

نماگر P به R چه می‌گوید؟

دماسنج اصلی بازار مسکن بر اساس سطوح تازه قیمت آپارتمان و اجاره بهای واحد مسکونی در تهران نشان می‌دهد، نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R از وضعیت «قرمز» به «آبی» تبدیل شده است. نسبت P به R نشانگر سطح کف و سقف بین اعداد ۱۴ تا ۲۴ است.

در حال حاضر بر اساس تحقیقات میدانی نسبت P به R عدد ۱۸.۶ را نشان می‌دهد که از «میانگین تاریخی» که ۱۹ است، پایین‌تر آمده است؛ این دماسنج میزان «رشد بیشتر یا کمتر از حد متعارف قیمت مسکن» را نشان می‌دهد که سال ۱۴۰۲ به دلیل جهش دوباره قیمت مسکن به میزان ۶۵ درصد، نماگر آن به عدد ۳۱.۸ رسیده بود.

نسبت کنونی P به R یک معنای مشخص دارد و آن، «چرخش بازار مسکن از روند جهش به مسیر ثبات قیمت» است. چرا که از «سقف همیشگی ۲۴» و همچنین «سقف رکوردساز ۳۱.۸ مربوط به سال ۱۴۰۲»، فاصله معنادار گرفته و پایین آمده است. اما نشانگر عددی ۱۸ روی دماسنج بازار مسکن را نمی‌توان به معنای رسیدن قیمت پیشنهادی مسکن به سطح متعارف دانست.

اگر چه وقتی دماسنج مسکن کاهش نبست P به R را نشان می‌دهد در شرایط معمولی باید به معنای «عبور از سطح نامتعارف قیمت مسکن و رسیدن قیمت به سطح متعارف» و «شروع احیای تدریجی قدرت خرید مسکن و رونق معاملات» دانست. اما با توجه به تورم دو برابری نقطه‌ای اجاره‌بها در بهمن امسال و رکود بازار خرید مسکن نمی‌توان این برداشت را از دماسنج داشت.

اگر تورم نقطه‌ای را در نظر بگیریم میزان تورم نقطه‌ای مسکن در ابتدای بهمن بر اساس شاخص ۲۱‌درصد برآورد شده است، این در حالی است که تورم نقطه‌ای اجاره بها در بازه زمانی مشابه ۴۶‌درصد بوده است که نزدیک به دو برابر افزایش را نشان می‌دهد.

عدد ۱۸.۶ بیش از آنکه نشان دهنده این باشد که قیمت مسکن به سطح متعارف خود بازگشته است، بیشتر حاکی از رشد اجاره بهاست که در واقع مخرج کوچک‌تر شده و این کوچک شدن نسبت قیمت به اجاره منجر به پایین آمدن سطح دماسنج مسکن شده است.

در واقع راز تغییر رنگ از قرمز در سال ۱۴۰۲ که به عدد ۳۱.۸ رسیده بود و کم شدن آن و رسیدن به سطح عدد ۱۸.۶ در ابتدای بهمن تنها در رشد شدید اجاره بها در مقابل ثبات قیمت مسکن بوده است و این به معنای رسیدن به سطح متعارف قیمتی نیست، چرا که اگر بود، شاهد بازگشت مجدد رشد قیمت‌ها و ثبات قیمت‌ها بودیم.