اخیرا مهدی کرباسیان، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفته است: «ماه‌های گذشته می‌گفتیم رکود بازار به دلیل نبود خریدار است. امروز اگر خریدار هم پیدا شود فروشنده حاضر به فروش نیست؛ زیرا می‌داند با فروش واحد مسکونی در بلندمدت و میان‌مدت ضرر می‌کند. مسکن در نگاه عمومی همیشه یک دارایی امن بوده و هست.»

این شرایط در کنار مسائلی از جمله زیرساخت‌های تولید و فروش مسکن از جمله موضوعاتی است که باعث ایجاد پرسش‌هایی می‌شود از جمله این که وضعیت مسکن کشور در حال حاضر چگونه است و آیا مسکن هنوز کالای سرمایه‌ای حساب می‌شود یا خیر. بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصادی مسکن در گفت‌و‌گو با فرارو به این پرسش‌ها پاسخ داده است:

معاملات بازار مسکن قربانی رکود شده است

بیت الله ستاریان به فرارو گفت: «داستان وضعیت مسکن کشور این است که ما هم اکنون درگیر رکود شدید هستیم. طبیعتا؛ معاملات در دوران رکود انجام نمی‌شود و مبادله در بازار عرضه و تقاضای مسکن هم کاهش چشمگیری را تجربه خواهد کرد.

سرمایه گذاری در بازار مسکن هم مثل قبل جواب نمی‌دهد یا کاهش پیدا می‌کند. رکود تورمی به فشرده شدگی بازار منتهی می‌شود و تنها وقتی می‌توانیم شاهد تغییرات باشیم که بازار باز شود و عواملی مثل سرمایه گذاری منجر به رونق بازار شود. یک نکته مهم هم این است که گاهی آمار‌های حوزه مسکن یا نرخ خرید و فروش مسکن، آمار‌های قابل اطمینانی نیستند. به هر حال اکنون شرایط بازار خرید و فروش ایده آل نیست، چون رکود تورمی، بازار را فرا گرفته است.»

وی افزود: «به طور معمول، مسکن یک کالای سرمایه‌ای است. اسم کالای سرمایه‌ای هم مشخص کننده معنای آن است. کالای سرمایه‌ای باید کالایی باشد که خریدار بتواند در بلندمدت روی آن حساب کند و به عنوان یک سرمایه بلندمدت در نظر داشته باشد.

اما نکته مهم این است که همزمان با این تعریف از مسکن، نمی‌توانیم بگوییم مسکن قطعا کالای سرمایه‌ای است. شاید بهتر باشد بگوییم اصلا چرا مسکن به عنوان سرمایه تعریف می‌شود؟ پاسخ روشن است در طول نیم قرن اخیر، مسکن مدام در حال رشد قیمت و به اصطلاح سوددهی به خریداران خود بوده است. در نتیجه به این عنوان جا افتاده است. تنها تفاوتی که بین اکنون و سال‌های گذشته یا بازه‌های زمانی گذشته وجود دارد این است که اکنون مسکن وارد رکود شده و در نتیجه نرخ معاملات این بازار نیز متاثر از رکود تا حدودی کاهش پیدا کرده است.

بر اساس قانون روانشناسی خرید و فروش مسکن، اگر خریدار به لحاظ روانی، مطمئن باشد که تا یک سال دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، قطعا معامله را انجام می‌دهد. اما حاضر نیست نصف قیمت هم هزینه صرف خرید خانه‌ای کند، که بداند ممکن است حتی نیم درصد ضرر بدهد. درواقع خریدار حاضر است دو برابر پول صرف خرید خانه‌ای کند که می‌تواند ۱۰ درصد گرانتر بفروشد. اکنون بازار خرید ما درگیر تردید‌های متعدد حاصل از رکود است.»

احتمال تداوم افزایش قیمت مسکن در صورت عدم برنامه ریزی دولت

این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: «در شرایط فعلی، خریداران ترجیح می‌دهند، سرمایه خود را جای دیگری خرج کند یا به اصطلاح کالای سرمایه ای دیگری بخرند. یکی از جایگزین‌های مهم مسکن بازار‌های کوتاه مدت و زودبازده است. ادامه این روند منتهی به افزایش قیمت مسکن می‌شود. ما اکنون با عارضه کاهش تولید مسکن رو به رو هستیم، در سایه رکود مسکن این کاهش تولید، بیشتر و بیشتر خواهد شد و وقتی تولید کاهش پیدا می‌کند، خود منجر به افزایش رکود می‌شود و باعث می‌شود ما با مشکلات بیشتری دست و پنجه نرم کنیم. این نکته هم مهم است که این افزایش قیمت فقط در بازار مسکن رخ نمی‌دهد و بازار‌های دیگری از جمله بازار مصالح را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ بنابراین نمی‌توانیم بگوییم افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تک بعدی است و فقط قیمت مسکن بالا می‌رود. بلکه تمامی بازار‌های وابسته به آن نیز متاثر خواهند شد.»

وی افزود: «در خصوص چشم انداز سال آینده و این که آیا شرایط موجود به سال آتی نیز تسری پیدا می‌کند یا خیر، می‌توان گفت همه چیز منوط بر آن است که چطور دولت در قبال بازار مسکن واکنش نشان خواهد داد. بخش زیادی از وضعیت بازار سال آینده به بودجه دولت و سیاست‌هایی که قرار است توسط دولت در پیش گرفته شود، ربط دارد؛ بنابراین معتقدم اکنون برای پیش بینی رکود سال آتی زود است و بهتر است تا بهار سال آینده صبر کنیم. هر چند اگر دولت اقدامی انجام ندهد، نمی‌توانیم امید چندانی به تغییرات داشته باشیم.»