بازار مسکن آمریکا به‌عنوان دارنده بزرگترین اقتصاد جهان، همواره مورد توجه بوده است. بزرگی این بازار به حدی‌ست که دوره‌های رکود و رونق آن گاه جریانات اقتصادی قابل توجهی را ایجاد کرده است. اما ویژگی‌های بازار مسکن آمریکا چیست؟ قیمت خانه در این کشور چقدر است و چه مزایایی برای متقاضیان مصرفی ایجاد کرده است؟ گوشه‌چشمی به بازار مسکن ایران در مقایسه با بازار مسکن آمریکا حاکی‌ست متقاضیان مسکن در ایران با درآمدهای ریالی، هزینه خانه‌هایی با قیمت دلاری را پرداخت می‌کنند!
بازار مسکن ایران طی سال‌های گذشته در شرایط بحرانی قرار گرفته و خرید خانه را به امری دست‌نیافتنی تبدیل کرده است. در همین حال، موجی در افکار عمومی شکل گرفته مبنی بر اینکه با وجود قیمت‌های بالا در ایران، قیمت مسکن همچنان نسبت به بسیاری از کشورها، به‌ویژه آمریکا، ارزان‌تر است.
برخی حتی به قیمت‌های بالا و مالیات‌های سنگین در آمریکا، به‌خصوص نیویورک اشاره می‌کنند. اما آیا این قیاس صحیح است؟ شاید برای پاسخ به این سوال، انجام مقایسه‌ای میان بازارهای مسکن ایران و آمریکا جذاب باشد.
ایران در رتبه ۱۲ و آمریکا در رتبه ۱۰۲ سختی خرید مسکن قرار دارند
بررسی‌های تجارت‌نیوز از داده‌های Numbeo که به بررسی جدیدترین داده‌های اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد نشان می‌دهد در میان ۱۰۵ کشور موجود در فهرست میزان سختی خرید مسکن، ایران با نسبت قیمت به درآمد ۲۰.۷ برابری در رتبه ۱۲ قرار گرفته است.
این در حالی است که آمریکا با فاصله ۹۰ پله‌ای، با نسبت قیمت به درآمد ۳.۶ برابری، رتبه ۱۰۲ سختی خرید مسکن را کسب کرده است. این گزاره به معنای آن است که خرید خانه در آمریکا تا چه حد می‌تواند آسان‌تر از خرید خانه در ایران باشد.
تهران در رتبه ۴ و نیویورک در رتبه ۱۰۳ سختی خرید خانه قرار دارند
تهران اما با نسبت قیمت به درآمد ۳۸.۱ برابری در رتبه چهارم از میان ۲۶۸ شهر موجود در فهرست سختی خرید خانه قرار دارد و نیویورک که همواره به‌عنوان گران‌ترین شهر آمریکا شناخته می‌شود با نسبت قیمت به درآمد ۱۳ برابری، جایگاه ۱۰۳ سختی خرید خانه را به خود اختصاص داده است.
به این ترتیب حتی خرید خانه در یکی از گران‌ترین و لوکس‌ترین شهرهای جهان، از خرید خانه در تهران آسان‌تر است.
پایین‌ترین رتبه نیز برای شهر دیتروت ایالت میشیگان است که با نسبت قیمت به درآمد ۱.۲ برابری، در جایگاه ۲۶۸ قرار گرفته است. این بدان معناست که شهروندان این شهر به طور میانگین با ۱.۲ برابر درآمد سالانه خود می‌توانند صاحب خانه شوند.
متوسط قیمت خانه در آمریکا بر اساس گزارش census حدود ۱۵۴.۷ دلار برای هر فوت مربع برای خانه‌های جدید در سال ۲۰۲۳ است که به عبارتی متوسط هر متر مربع حدود ۱۶۶۴ دلار می‌شود.
با این حال طبق داده‌های numbeo، متوسط قیمت مسکن در آمریکا حدود ۳۵۹۲ دلار و متوسط قیمت خانه در ایران ۱۳۳۷ دلار است. بر اساس داده‌های این وب‌سایت، متوسط قیمت مسکن در مرکز شهر تهران نیز حدود ۲۲۴۲ دلار برآورد شده است.
درآمد آمریکایی‌ها ۴۴۲۹ دلار و درآمد ایرانی‌ها ۲۶۸ دلار است
با این حال حتی با در نظر گرفتن داده‌های numbeo میزان درآمد شهروندان آمریکا به‌مراتب بسیار بیشتر از ایران است.
به طوری که متوسط درآمد ماهانه هر آمریکایی حدود ۴۴۲۹ دلار ثبت شده که از متوسط قیمت هر متر مسکن در این کشور حدود هزار دلار بیشتر است.
در مقابل اما درآمد هر شهروند ایرانی به طور متوسط ۲۶۸ دلار و میانگین درآمد شهروندان تهرانی تنها ۲۸۷ دلار است. این در حالی است که متوسط قیمت هر متر مسکن در ایران حداقل ۷.۶ برابر بیشتر از متوسط درآمد ماهانه است. با این حال آیا می‌توان با بودجه خرید یک خانه معمولی در تهران، در آمریکا خانه خرید؟
خانه‌های مبله در آمریکا ارزان‌تر از خانه‌های ایرانی تمام می‌شود!
آخرین آمار منتشرشده از متوسط قیمت مسکن در تهران به مردادماه بازمی‌گردد که بر اساس آن، قیمت هر متر مربع خانه ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شد.
با این حال بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که میانگین قیمت هر متر خانه در تهران اکنون به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.
به عنوان مثال، یک خانه ۸۰ متری دو خوابه، ساخت سال ۱۳۹۹ با قیمت ۱۰ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان در منطقه امیرآباد آگهی شده است. به عبارتی هر متر این خانه ۱۳۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده و در ویژگی‌ها و امکانات این آپارتمان آسانسور، پارکینگ، انباری، کولر گازی و شوفاژ درج شده است.
قیمت این خانه با دلار بازار آزاد حدود ۱۵۱ هزار و ۴۲۸ دلار می‌شود؛ اما با بودجه ۱۵۰ هزار دلاری، چه خانه‌ای می‌توان در آمریکا خرید؟
شاید عجیب به نظر برسد اما با همین بودجه و حتی کمتر از آن می‌توان در آمریکا، حتی در ایالت‌های نیویورک یا کالیفرنیا خانه‌های مناسبی خرید. جالب است که همین خانه‌ها به صورت مبله و با لوازم خانگی آگهی شده‌اند و حتی می‌توان آن‌ها را قسطی خرید!
برای مثال یک خانه سینگل فمیلی (یک خانه برای یک خانواده – ویلایی) سه‌خوابه با دو حمام و سرویس بهداشتی اما ساخت سال ۱۹۴۷ میلادی، با متراژ ۵۸۰ متر که حدود ۱۳۰ متر آن قابل سکونت است، با قیمت ۱۴۹ هزار و ۹۰۰ دلار آگهی شده است.
این خانه در ایالت نیویورک، در شهر بزرگ راچستر قرار دارد؛ در ویژگی و امکانات این خانه یک ماشین ظرفشویی و یخچال نیز قید شده و همچنین یک دفتر کار هم بیرون از خانه در حیاط وجود دارد.
جلوگیری از احتکار مسکن در آمریکا به وسیله مالیات‌ستانی انجام می‌شود
با این حال باید توجه داشت مالکیت خانه در آمریکا مشمول مالیات است و از همین رو اشخاص حقیقی و حقوقی در آمریکا از سرمایه‌گذاری و احتکار در ملک دوری می‌کنند.
به این ترتیب حتی خرید یک خانه نیز مشمول مالیات می‌شود و احتمالاً به همین دلیل است که بسیاری از شهروندان آمریکایی اجاره کردن ملک را به خرید آن ترجیح می‌دهند.
با این حال مالیات ماهانه خانه‌ای که ذکر شد، حدود ۳۲۶۴ دلار در سال است که مبلغ ماهانه آن ۲۶۴ دلار می‌شود. اما می‌توان گفت حتی همین میزان مالیات، با توجه به درآمد بالا در آمریکا، به‌صرفه است.
بر اساس گزارش سایت SoFi. com، میانگین حقوق سالانه افراد شاغل (ناخالص) حدود ۷۴ هزار و ۸۷۰ دلار است که ماهانه حدود ۶ هزار و ۲۴۰ دلار می‌شود. این بدان معناست که شهروندان آمریکایی به طور میانگین ماهانه ۴۳۶ میلیون تومان درآمد دارند. بنابراین پرداخت این مقدار مالیات سخت به نظر نمی‌رسد.
در یک مثال دیگر قیمت یک آپارتمان ۱۲۳ متری دوخوابه، سال ساخت ۱۴۰۰ واقع در خیابان ولیعصر تهران، ۹ میلیارد و ۸۴۰ میلیون تومان تعیین شده و تنها ویژگی و امکانات ذکرشده در این آگهی، آسانسور، پارکینگ و انباری است. قیمت این آپارتمان به دلار آزاد حدود ۱۴۰ هزار دلار است اما با همین بودجه، حتی مقداری کمتر می‌توان در منهتن آمریکا خانه خرید!
برای نمونه یک خانه کاندو (آپارتمان) یک‌خوابه (به همراه سه اتاق دیگر که شامل اتاق ورزش نیز می‌شود) با یک حمام و سرویس بهداشتی و ساخت سال ۱۹۰۳ میلادی، با متراژ ۵۸ متر، ۱۳۸ هزار دلار قیمت‌گذاری شده است که به پول ایران حدود ۹ میلیارد و ۶۶۰ هزار تومان می‌شود. در ویژگی‌ها و امکانات این آپارتمان به مبله بودن و آسانسور و باشگاه اشاره شده است.
مالیات این خانه نیز ۱۴۱ دلار و میزان بیمه آن ۴۸ دلار در ماه است. همچنین هزینه اشتراک انجمن HAO دو هزار و ۸۸ دلار در ماه است. انجمن HAO یا انجمن مالکان خانه، یک سازمان است که وظیفه نگهداری و مدیریت املاک و مشترکات در یک منطقه مسکونی را بر عهده دارد. این انجمن وظایف متعددی از جمله نگهداری از استخر و باشگاه و یا تعمیرات مشترک نیز دارد.
وام‌های مسکن در آمریکا با سود ۶.۴ درصدی و بازپرداخت ۳۰ساله پرداخت می‌شوند
درست است که بسیاری از آپارتمان‌ها یا خانه‌های ویلایی در آمریکا بیش از ۵۰۰ هزار دلار قیمت دارند، اما نکته جالب اینجاست که با کمی جست‌وجو می‌توان خانه‌های ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار دلاری نیز پیدا کرد، حتی در برخی از مناطق خانه‌های ۵۰ هزار دلاری نیز موجود است که به صورت مبله و با لوازم خانگی به فروش می‌رسند.
اما نکته شایان توجه درباره تمام مثال‌های ذکرشده از بازار مسکن آمریکا این است که می‌توان آن‌ها را به صورت اقساط با بازپرداخت ۳۰ساله خرید.
به طور کلی برای خرید هر ملک ابتدا باید ۲۰ درصد هزینه کل به عنوان پیش‌پرداخت و چهار درصد از مبلغ کل آپارتمان نیز بابت هزینه بسته شدن قرارداد (حق کمیسیون) پرداخت شود.
به این ترتیب برای خرید این خانه به صورت اقساط ابتدا باید ۳۳ هزار و ۱۲۰ دلار آن برای پیش‌پرداخت و کمیسیون قرارداد داده شود.
سپس با سود ۶.۴ درصدی و بازپرداخت ۳۰ ساله، باید حدود دو هزار و ۹۷۱ دلار برای سود و اصل وام، حق اشتراک انجمن HAO و همچنین بیمه خانه به صورت ماهانه پرداخت شود.
در آمریکا خانه‌های متحرک برای افرادی با بودجه کمتر به فروش می‌رسد
گفتنی‌است خانه‌هایی به صورت متحرک در آمریکا به فروش می‌رسند که در کارخانه ساخته شده است. این خانه‌ها دارای متراژهای مختلفی هستند و مشمول مالیات کمتری می‌شوند؛ به همین دلیل برای افرادی که دارای بودجه محدودی هستند بسیار مناسب‌اند.
حال آنکه چنین خانه‌هایی در ایران وجود ندارد و طی سال‌های اخیر بسیاری از قشرهای جامعه به دلیل بودجه محدود مجبور به خرید یا حتی اجاره کانکس برای زندگی شده‌اند!
به این ترتیب مشخص می‌شود قیمت خانه در آمریکا نه‌تنها نسبت به درآمد هر فرد بالا نیست، بلکه در شهرهایی نظیر دیتروت بسیار کم است.
درآمدهای ریالی، خانه های دلاری!
